Kinh Nghiệm Mua Đất Nền Đầu Tư Hiệu Quả Nhất

Kinh nghiệm mua đất nền đầu tư, đảm bảo tránh được các rủi ro, thu lại lợi nhuận cao luôn được nhiều nhà đầu tư quan tâm. Bởi thị trường bất động sản vẫn luôn là miếng mồi ngon của các nhà đầu tư, đặc biệt là với phân khúc đất nền.

Theo khảo sát phân khúc tham gia thị trường, có đến hơn 53% nhà đầu tư chọn đất nền. Vậy làm thế nào để có thể nắm được các loại đất nền thường gặp, đâu là loại đất nên đầu tư, những điểm cần tránh khi chọn mua đất và các kinh nghiệm mua đất nền đầu tư là gì?

Hiểu được nổi lo kể trên, bài viết xin gửi đến quý khách hàng những chia sẻ thực nhất về kinh nghiệm mua đất nền đầu tư.

Vị thế đầu tư

Ngay cả những nhà đầu tư đã có kinh nghiệm mua đất nền đầu tư dày dặn thì trước mỗi dự án kinh doanh đều cần tự nhìn nhận lại vị thế của bản thân, từ đó xác định được mong muốn, khả năng tài chính và hướng đi của bản thân khi đầu tư vào các dự án đất nền.

Đầu tư ngắn hạn hay đầu tư dài hạn đâu là lựa chọn tốt nhất?

Mua đất nền đầu tư luôn phải tự mình đứng giữa ranh giới:

Đầu tư ngắn hạn hay còn gọi là lướt sóng: Thời gian đầu tư trung bình từ 6 tháng đến 1 năm, lợi nhuận thu về nhanh chóng.

Đầu tư dài hạn: Nhắm đến khoảng thời gian đầu tư dài, tùy từng dự án cũng như mức độ canh tranh của thị trường mà tổng thời gian đầu tư sẽ được kéo dài từ 1 đến vài năm. Đây được coi là hình thức “ăn chắc, mặc bền” trong đầu tư, bởi cần quan sát đánh giá kỹ các xu hướng, biên độ giao động về giá nhằm nhắm đến lợi nhuận cao.

Đầu tư lướt sóng với nguồn thu về nhanh chóng, có thể mang đến những khoảng ăn đậm, nhưng đi kèm cũng là những rủi ro không lường trước được. Đối với kinh nghiệm mua đất nền đầu tư thì ở đây sẽ cần cái đầu sắt và quyết đoán.

Lợi thế mà chiến lược đầu tư này mang lại chính là tài chính, do không nhất thiết khách hàng phải có nguồn vốn trong khoảng thời gian dài. Chính vì vậy mà đây là hình thức được khá nhiều người mới bước vào thị trường hoặc có nguồn vốn thấp lựa chọn.

Đầu tư ngắn hạn, lướt sóng đối với kinh nghiệm mua đất nền đầu tư cần quan tâm nhiều đến các yếu tố về thời điểm. Thị trường bất động sản nói chung và đất nền nói riêng đều có những biến động thất thường, nhà đầu tư phải thật sự nhạy bén để phán đoán sản phẩm có thể gây sốt mang đến giá trị cao.

Như vậy với người mới bước vào thị trường cùng kinh nghiệm mua đất nền đầu tư ít ỏi thường lựa chọn cách áp dụng tâm lý đám đông, từ đó có thể “ăn may”, nhưng rủi ro của phương án này rất cao, dễ dẫn đến thua lỗ và mất trắng.

Do vậy với thị trường liên tục có những biến động khó lường, với kinh nghiệm mua đất nền đầu tư còn non kém các quý khách cần có sự thận trọng, cân nhắc đối với từng quyết định khi xuống tiền không nên mạo hiểm. Chứng minh rõ nhất có thể thấy là những cơn sốt đất thì nhà đầu tư dài hạn thu được lợi nhuận tốt, nhưng nhà đầu tư ngắn hạn lại dễ dàng thua lỗ thậm chí là mất trắng.

Lựa chọn lãi vốn hay dòng tiền?

Đầu tư lãi vốn hiểu đơn giản là hình thức mua bán dựa vào mức chênh lệch của nhà đất, mang lại lợi nhuận sau khi đã trừ số vốn bỏ ra. Với kinh nghiệm mua đất nền với khả năng phân tích tổng hợp và đánh giá tiềm năng dự án tốt, đầu tư lãi vốn mang về lợi nhuận lớn.

Đồng thời, việc nắm bắt các thông tin về thị trường quanh khu đất đầu tư như dự án quy hoạch, hạ tầng giao thông được nâng cấp, mở rộng… là điều cần thiết.

Lợi nhuận cao luôn đi cùng những rủi ro lớn nếu như kinh nghiệm mua đất nền của quý khách vẫn còn khá non không đánh giá chính xác các tình huống, sẽ dẫn đến tình trạng tồn đọng, không bán được đất.

Trái với đầu tư lãi vốn, việc kinh doanh đất nền thông qua dòng tiền đem đến số doanh thu cố định có thể tính được theo từng tháng, quý hoặc năm. Hiểu chính xác hơn thì ngoài việc chỉ mua và bán đất, dựa trên các kinh nghiệm mua đất nền đầu tư, thì quý khách có thể mua đất và cho thuê hay đi thuê và cho thuê lại.

Những nhà đầu tư có kinh nghiệm mua đất nền đầu tư dày dặn hoặc người có nguồn vốn lớn sẽ lựa chọn phương án này. Tuy nhiên quý khách cũng phải cân nhắc bởi nếu chỉ dựa vào nguồn vốn đầu tư thì sẽ khó mang lại doanh thu và chi phí bỏ ra, nếu sức cạnh tranh của khu đất tụi giảm theo thời gian và so các dự án xung quanh.

Song song với 2 phương án đầu tư trên quý khách có thể cân nhắc để kết hợp cả hai hình thức. Ví dụ: Dựa vào kinh nghiệm mua đất nền đầu tư và nguồn vốn, chọn mua đất nền và cho thuê sinh lời, ở thời điểm thích hợp sẽ bán lại. Từ đó quý khách có thể đồng thời có nguồn doanh thu cố định và lợi nhuận từ việc bán đất nền thu hồi vốn và lãi.

Như vậy việc quan trọng khi lựa chọn phương đầu tư, quý khách cần cân nhắc cho mình bài toán tài chính rõ ràng, xác địch rõ mục đích đầu tư cũng nhưng kinh nghiệm mua đất nền đầu tư mình đang có trong tay.

Khẩu vị đầu tư ra sao?

Sau khi đã có sự lựa chọn về đầu tư ngắn hạn hay dài hạn, phương pháp đầu tư dựa vào lãi vốn hay dòng tiền cũng như kinh nghiệm mua đất nền đầu tư của bản thân, quý khách cần xác định khẩu vị đối với vị trí đất nền.

Dựa vào thị trường và vị trí của các dự án mà ở đây cũng được chia thành 2 phân khúc rõ ràng:

Khu vực trung tâm: Đây là vị trí tập trung đông dân cư, vị trí thuận tiện di chuyển khu vực xung quanh. Với các nhà đầu tư kinh nghiệm mua đất nền đầu tư dày dặn, có tuổi đời trung niên, thích sự an toàn thì đây là lựa chọn tốt.

Khu vực ngoại ô: Là khu vực có dấu hiệu được quy hoạch đầu tư phát triển. Những nhà đầu tư trẻ sẽ có sự ưu tiên cho vị trí này bởi mức độ lãi vốn mà giá bán có thể mang lại.

Đất nền được hiểu như thế nào? Các loại đất nền thường gặp trong đầu tư

Xác định được vị thế của bản thân khi bước chân vào tìm hiểu các kinh nghiệm mua đất nền đầu tư thì các loại đất nền được phân chia như thế nào sẽ là vấn đề đầu tiên quý khách cần lưu ý, bởi mỗi loại đều mang đến những ưu nhược điểm riêng cần cân nhắc.

Khái niệm về đất nền

Đất nền là những khu hay lô đất còn đảm bảo sự nguyên vẹn về mặt bằng, không có bất kỳ tác động nào đến từ các chủ dự án nói chung và con người nói riêng như: khoan đào, san lấp mặt bằng hay tiến hành xây dựng công trình, nhà ở …

Điều này có thể được hiểu, đất nền dù đã được phân lô hay chưa thì vẫn phải đảm bảo là phần đất còn giữ nguyên hiện trạng ban đầu. Đất đã được xây cất nhà thì không được xét vào danh sách đất nền.

Các loại đất nền thường gặp

Có khá nhiều loại đất nền thường gặp, dựa vào mục đích sử dụng mà chúng được chia thành nhiều nhóm khác nhau trong đó đối với các nhà đầu tư thì 3 loại đất nền được quan tâm nhất phải kể đến: Đất nền dự án, đất nền thổ cư và đất nền liền kề.

Đất nền dự án: Được hiểu là phần đất đã được phân lô và nằm trong khu dự án đang hoặc sẽ được quy hoạch trong tương lai.

Đất nền dự án thường có quy mô lớn đi kèm với nó là những tiện ích bao quanh được các nhà đầu tư thông báo rõ ràng theo kế hoạch triển khai. Các tiện ích ở đây có thể là khu dân cư có sẵn, các dự án căn hộ, nhà phố, các khu trung tâm thương mai…

Theo đó các khu đất nền nằm trong dự án, sẽ được minh bạch, công khai rõ về kế hoạch cũng như tính pháp lý sau khi được cơ quan nhà nước thẩm định xét duyệt. Theo kinh nghiệm mua đất nền đầu tư của nhà đầu tư lâu năm thì “Chủ đầu tư là người chịu trách nhiệm về toàn bộ lô đất nếu có sảy ra các tình huống xấu hay đền bù”.

Đất nền thổ cư: Được chuyển đổi mục đích sử dụng từ đất nông nghiệp sang đất phi nông nghiệp, dễ dàng bắt gặp trên cả nước.  

Đất nền thổ cư đi theo đúng mục đích chuyển đổi được dung để xây dựng các công trình phúc lợi xã hội, nhà phố, nhà vườn.

Dựa vào kinh nghiệp mua đất nền đầu tư, nhiều nhà đầu tư nhận xét rằng pháp lý của đất nền thổ cư thường xuyên sảy ra các tình huống rủi ro. Bởi khá nhiều trường hợp việc mua bán ký kết chỉ là “giấy sang tay”, không nhận được dấu mộc đỏ kiểm chứng cấp phép của nhà nước.

Những mảnh đất như vậy sẽ khó chuyển đổi trong việc thay tên sở hữu dẫn đến khó mua bán trong tương lai. Do đất chủ yếu được xây nhà ở, nên cũng không được chú trọng nhiều vào các tiện ích xung quanh.

Đất nền liền kề: Là mảnh đất hay lô đất nằm trong cùng khu vực thi công dự án. Diện tích đất được chia đều, có kết cấu nhất định tương đương nhau. Có thể hiểu đơn giản hơn đây là khu đất sát cạnh các công trình của dự án đang được thi công và chào bán.

Do nằm trong dự án, nên phần đất liền kề được phân chia rõ ràng. Trên kinh nghiệm mua đất nền đầu tư đây được biết đến là khu đất có sự rõ ràng minh bạch về pháp lý, thuận tiện tiến hành cấp sổ đỏ. Được chủ đầu tư chú trọng hạ tầng và tiện ích.

7 Nguyên tắc vàng trong kinh nghiệm mua đất nền đầu tư

Hiểu về các loại đất nền thường gặp khi đầu tư tăng xác xuất thành công trong dự án, nhưng quý khách cũng cần tuân thủ các nguyên tắc vàng trong kinh nghiệm mua đất nền đầu tư, nhằm tránh được các rủi ro có thể gặp, đồng thời mang lại lợi nhuận cao.

Vị trí đắc địa

Nhắc đến vị trí đắc địa thì hẳn ai dù có kinh nghiệm mua đất nền đầu tư ít hay nhiều cũng được nghe nói về câu thần chú trong giới bất động sản: “Nhất cận thị, nhị cận giang, tam cận lộ”. Đây chính là nguyên tắc đầu tiên cần được chú trọng.

Nhất Cận thị hay còn được coi như gần chợ, ở đây chỉ các đô thị, trung tâm thương mại, khu vui chơi giải trí được đầu tư mang lại lợi nhuận khủng. Các trung tâm về văn hóa, hệ thống trường trong ngoài công lập, trường đại học …

Nhị cận giang hay gần các con sông lớn, kênh rạch được đề cập mang yếu tố về phong thủy. Gần sông nước, dù là đất nền hay các dự án bất động sản thì chúng đều nhận được tầm nhìn đẹp, khí hậu trong lành, mát dịu dễ chịu.

Theo những kinh nghiệm mua đất nền đầu tư ghi nhận được thì trong phong thủy đất gần sông nước mang đến phúc lộc, thu hút tiền tài. Do vậy mà đất nền khu vực này luôn có giá trị cao, được săn đón.

Tam cận lộ chính là nói đến hạ tầng về giao thông. Đối với các khu vực trung tâm mật độ dân số cao, tình trạng tắc nghẽn giao thông thường xuyên sảy ra, hay khu ngoại ô mới có tính hiệu phát triển, thì đây vẫn là điểm được chú trọng.

Hệ thống giao thông được nâng cấp, mở rộng thuận tiện di chuyển, giải quyết vấn đề về giao thông hay giải thời gian lưu thông trên đường, luôn được các nhà kinh doanh có kinh nghiệm mua đất nền đầu tư chú trọng. Bởi đây là điểm thu hút mua bán rất lớn.

Chọn đất nền đầu tư với vị trí đảm bảo đầy đủ 3 yếu tố trên, thì chắc chắc quý khách sẽ nhận được dự án có khả năng mang đến lợi nhuận cao.

Môi trường xung quanh

Đây được coi là yếu tố gắn liền với vị trí tọa lạc, bởi nó bao gồm hệ thống hạ tầng và các tiện ích xung quanh, hệ sinh thái mà toàn bộ khu vực có thể mang lại cho dự án nói chung và lô đất nền đáng đầu tư nói riêng.

Theo nhìn nhận của những nhà kinh doanh hay tư vấn bất động sản chuyên nghiệp có kinh nghiệm mua đất nền đầu tư cho biết. Khu vực tích hợp hệ sinh thái tốt bao gồm trường học, chợ hay trung tâm thương mại, bệnh viện đảm bảo an sinh sẽ là lựa chọn tốt nhất.

Pháp lý an toàn

Theo kinh nghiệm mua đất nền đầu tư từ những nhà kinh doanh có lợi nhuận thì đây được coi là nguyên tắc sống còn. Thị trường ngày càng thanh lọc mạnh đối với các vấn đề liên quan tới tính pháp lý, vì vậy chỉ nên xuống tiền khi biết chắc khu đất đảm bảo pháp lý và có sổ đầy đủ.

Kinh nghiệm mua đất nền đầu tư và nguyên tắc kiểm tra phát lý

Đất nền nằm trong khu dự án

Đối với trường hợp mua đất nền dự án, hay đất nền liền kề quý khách cần chú ý những điểm sau: Sổ hồng khu toàn bộ đất dự án và phân lô đất có ý định đầu tư; Quyết định giao đất, thời gian và giấy tờ chuyển nhượng; Quyết định công nhận chủ đầu tư dự án; Quyết định phê duyệt (điều chỉnh) và kế hoạch triển khải 1/500 của dự án; Giấy phép xây dựng (đối với các dự án thấp tầng có thể không có GPXD); Giấy phép cho bán nhà ở hình thành trong tương lai.

Ngoài những giấy tờ phát lý đã nên trên, quý khách sẽ cần phải kiểm tra thuế sử dụng đất chủ đầu tư đã hoàn thành hay chưa … Một dự án nhà phố, khu đô thị đảm bảo đầy đủ các loại giấy tờ pháp lý và thuế thì được coi là an toàn để đầu tư.

Đất thổ cư

Đối với đất thổ cư việc kiểm tra các thông tin về pháp lý khá đơn giản. Theo kinh nghiệm mua đất nền đầu tư thì quý khách cần kiểm tra khu đất đã có sổ hồng hay chưa và có đang vướng các tranh chấp hay không.

Để có thể kiểm tra sổ hồng quý khách nên đến các văn phòng công chứng trực thuộc địa phương nơi lô đất hiện hữu. Đây sẽ là các văn phòng cấp tỉnh hoặc thành phố.

Ở đây có thể kiểm tra các thông tin như: Lô đất có đang được thế chấp hay không, nếu có thì nó thuộc ngân hàng nào?; Lô đất có ở trong tình trạng đã được ký kết bán cho người khác hay không? Như vậy sẽ tránh được tình trạng gian lận bán 1 lô đất cho 2 người cùng lúc.

Đối với việc kiểm tra tranh chấp, quý khách nên đến trực tiếp khu phố, ấp, xã nhờ tổ trưởng xác nhận. Việc này sẽ cần một chút kéo léo của bản thân và hiển nhiên một chút tiền cà phê luôn được lòng các tổ trưởng, giúp quý khách dò hỏi dễ dàng hơn.

Đầu tư vào những dự án “sống”

Theo kinh nghiệm mua đất nền đầu tư thì dự án “sống” ở đây được hiểu là các lô đất được hình thành, rao bán nằm trong dự án có vị trí thuận lợi.

Xung quanh đã bắt đầu hình thành các khu dân cư. Khu dân cư có mật độ càng cao được cho là càng lý tưởng. Tương tự các khu công nghiệp, cầu cảng hoặc hạ tầng giao thông cũng đã và đang được tiến hành xây dựng phát triển.

Tuyệt đối không xuống tiền đầu tư đối với khu vực còn trong trạng thái đồng không mông quạnh, dù được chào mời về khả năng phát triển trong tương lai. Bởi, dù có cả thiết kế về quy hoạch thì thời gian khu vực được tiến hành đầu tư xây dựng cũng kéo dài rất lâu, dẫn đến chôn vốn.

Định giá trước khi mua

Ngoài mức giá đang được rao bán thì với người có kinh nghiệm mua đất nền đầu tư sẽ chú ý đến cách định mức giá của lô đất. Bởi việc mua nhầm mức giá hay còn gọi là “đu đỉnh” đối với các nhà đầu tư dễ mang lại tình trạng chôn vốn khó bán về sau. Do vậy quý khách sẽ cần:

Tìm các thông tin được đăng tải trên các trang mô giới đất, tính trung bình giá/m² đất. Chú ý phân tích 2 trường hợp: Một là đối với lô đất có dự định mua trên nhiều trang khác nhau. Hai là so sánh lô đất định mua với các lô đất xung quanh khu vực. Xem xét mức giá có thể thu mua hợp lý.

Ngoài ra cũng có thể thay đổi các số điện thoại, gọi cho mô giới xung quanh khu vực quý khách dự định đầu tư đất nền. Lúc này quý khách có thể xác định được mức giá thích hợp cho phần đất nền đầu tư.

Việc gọi điện thoại, hay tìm hiểu về các mức giá và so sánh sẽ giúp quý khách tích lũy kinh nghiệm mua đất nền đầu tư cho dự án hiện tại và trong tương lai.

Tính thanh khoản cao

Thanh khoản là mức độ được hầu hết các nhà đầu tư chuyên nghiệp có kinh nghiệm mua đất nền đầu tư lâu năm hay mới vào thị trường đều mong mỏi. Bởi nó chính là khả năng mua bán lô đất với giá trị cao trong tương lai.

Ngoài ra với người có kinh nghiệm mua đất nền đầu tư thì đây còn là việc quan trọng nếu muốn đẩy đất đi nhanh hoặc trong thời điểm tài chính bất ổn. Vì vậy hãy xác định rõ khả năng thanh khoản của lô đất thông qua:

Xác định lô đất có được hỗ trợ vay vốn khi thu mua tại thời điểm ban đầu hay không? Nếu có thì % cho vay tối đa là bao nhiêu trên tổng giá trị được báo. Nếu mức cho phép vay vốn ban đầu trên 50% với nhận định của người có kinh nghiệm mua đất nền đầu tư thì đây được coi là thanh khoản tốt.

Ngoài ra những nhà kinh doanh có kinh nghiệm mua đất nền đầu tư cũng chia sẻ, quý khách có thể dò xem mức sôi động thị trường khu đất đầu tư thông qua số lượng tin rao bán trên các trang web, tờ rơi, tin quảng cáo…từ đó xác định mức thanh khoản.

Nhu cầu quanh khu vực vẫn là một điểm sáng cần lưu ý, dựa vào kinh nghiệm mua đất nền để xác định các nhu cầu về mua bán đất, cho thuê, xây cất nhà từ khu dân cư  xung quanh. Nhu cầu càng cao khả năng thanh khoản càng lớn.

Đòn bẩy tài chính hợp lý

Đòn bẩy chẳng còn xa lạ với nhà đầu tư lâu năm, nhưng với người mới còn thiếu kinh nghiệm mua đất nền đầu tư thì đây là việc cần chú trọng cân nhắc.

Quý khách không nên vì mong muốn đánh nhanh thắng nhanh mà bỏ qua các vấn đề liên quan đến tài chính. Dựa trên kinh nghiệm mua đất đầu tư thì có thể suy xét theo từng trường hợp như: Mức tài chính cá nhân đang ở trong giai đoạn nào, có số vốn lớn đảm bảo mua trọn lô đất hay cần hỗ trợ vay vốn.

Nếu ở trong tình huống buộc phải vay vốn để, thì những chia sẻ về kinh nghiệm mua đất nền đầu tư có nêu rõ chỉ nên vay ở mức độ an toàn.

Bài toán về tài chính cũng cần được tính kỹ về mức lãi suất phải trả, tránh để áp lực quá lớn không thể chi trả. Quý khách cần đảm bảo nguyên tắc 2 lần 50. Có nghĩa không vay vốn quá 50% giá trị thực của lô đất, đảm bảo không trả lãi quá 50% thu nhập cá nhân/ tháng.

Đất nền dự án hay đất thổ cư sẽ là lựa chọn tốt nhất?

Đã nắm được những nguyên tắc quan trọng trong kinh nghiệm mua đất nền đầu tư, câu hỏi đặt ra ở bước tiếp theo sẽ là chọn mua đất loại nào sẽ tốt, và đâu là những lưu ý đi cùng cần được ghi nhớ.

Đâu là lựa chọn tốt nhất giữa mua đất nền dự án và đất thổ cư?

Với kinh nghiệm mua đất nền đầu tư, thì việc chọn lựa giữa đất nền dự án hay đất thổ cư còn phụ thuộc vào các yếu tố khác nhau như: Yếu tố chủ quan (Vị thế, nhu cầu, tài chính…), các yếu tố khách quan (biến động thị trường, hạ tầng, giá …). Do vậy để có câu trả lời đầy đủ cho bản thân quý khách có thể dựa trên 4 cơ sở để đánh giá và lựa chọn.

Thứ nhất, xét từng khía cạnh về tính pháp lý:

Như đã nói ở trên pháp lý của đất nền dự án được chủ đầu tư hoàn thiện so với đất thổ cư phụ thuộc vào sự cẩn trọng của người mua. Thế nhưng không thể nói đây là điểm cộng hoàn toàn cho đất nền dự án, bởi vẫn có khá nhiều dự án ma, khiến người mua đặt lòng tin nhầm chủ đầu tư mất trắng.

Vì thế nếu chọn đất nền dự án quý khách hãy tham khảo thêm nhiều kinh nghiệm mua đất đầu tư từ người lâu năm để có cái nhìn thực tế về mức độ uy tín của chủ đầu tư.

Nếu chọn đất thổ cư, hãy thật sự cẩn trọng, dò xét từng vấn đề đã được nêu ra khi kiểm tra pháp lý.

Thứ hai, thời gian và thủ tục nhận giấy chứng nhận quyền sử dụng đất:

Thông thường thời gian nhận sổ con đối với đất nền dự án đã được phân lô tách thửa một cách rõ ràng theo quy hoạch sẽ có thời gian tối đa từ 1 đến 2 năm, tùy theo cam kết ban đầu từ chủ đầu tư.

Với đất thổ cư sẽ được tiến hành nhanh hơn theo hồ sơ tách thửa, các nhà đầu tư với kinh nghiệm mua đất nền đầu tư cho hay thời gian nhận sổ giao động từ 2 đến 6 tháng.

Thời gian được nhắc đến dựa trên nguyên tắc chung, thế nhưng vẫn có chủ đầu tư bán đất trước thời gian được cấp quyền sở hữu và cấp phép cho thuê hoặc buôn bán dẫn đến tình trạng ra giấy kéo dài.

Tương tự với kinh nghiệm mua đất nền đầu tư, các vấn đề có thể sảy ra trong quá trình cấp sổ đỏ cũng tiềm ẩn rủi ro không kém như đầu tư phải đất không sổ, sổ chung, không đảm bảo diện tích…hay đất chưa được hoàn tất thủ tục thay đổi mục đích sử dụng từ đất nông nghiệp sang đất thổ cư.

Thứ ba, đánh giá tổng quan chi tiết về cơ sở hạ tầng, tiện ích:

Đây là điểm được nhắc đến đầu tiên ở phần 7 nguyên tắc trong kinh nghiệm mua đất nền đầu tư. Dù là đất dự án hay đất thổ cư đều theo kinh nghiệm mua đất nền đầu tư thì cần phải có những điểm thỏa mãn điều kiện cần và đủ.

Điều kiện cần ở đây ngoài các thủ tục về pháp lý thì chính là cơ sở hạ tầng giao thông được triển khai quy hoạch, xây dựng và mở rộng, đảm bảo mức độ lưu thông. Có kế hoạch đầu tư phát triển dễ dàng tìm hiểu thông qua các nghị quyết, quyết định được nhà nước phê duyệt ban hành.

Điều kiện đủ được nhiều nhà đầu tư với kinh nghiệm mua đất nền đầu tư lưu ý chính là các tiện ích xung quanh khu vực bởi nó không chỉ nói lên khả năng thu hút mà còn là cơ sở phát triển hạ tầng về sau. Tiện ích bao gồm siêu thị, trung tâm thương mại, khu vui chơi giải trí, hệ thống các trường học…

Thứ tư, so sánh mức độ chênh lệch giá cả và phương thức thanh toán:

Kinh nghiệm mua đất nền đầu tư cho thấy rõ giá thành của đất nền dự án luôn cao hơn, bởi ngoài những tiện ích và hạ tầng của khu vực thì tại đây còn được hưởng những tiện ích nằm trong nội dự án.

Phương thức thanh toán của đất nền dự án cũng được linh hoạt, chia thành nhiều đợt hay trả góp với mức chi trả tùy theo khả năng tài chính. Đối với đất thổ cư phần lớn buộc phải đặt cọc hoặc thanh toán trọn gói trong một lần.

Những kinh nghiệm mua đất nền đầu tư chỉ ra rằng, chỉ nên mua đất thổ cư có trong tay số vốn lớn, không bị rào cản tài chính. Và chọn đất dự án nếu cần linh động.

Điểm cần lưu ý khi chọn mua đất nền dự án

Lời khuyên từ kinh nghiệm mua đất nền đầu tư khi chọn mua đất nền dự án:

Quý khách hãy tìm kiểu kỹ các thông tin về chủ đầu tư, xác định các thông tin cốt lõi là công ty chính hay công ty con, nếu là công ty con thì thuộc tập đoàn nào? Các dự á mà chủ đầu tư đã và đang hoạt động được đánh như thế nào trên thị trường. Khả năng tài chính có thật sự vững vàng.

Ngoài việc từ tìm kiếm thông tin quý khách có thể dò hỏi những người đã từng giao dịch với chủ đầu tư ở những dự án khác hoặc những nhà đầu tư có kinh nghiệm mua đất nền đầu tư lâu năm để có được thông tin khách quan nhất.

Tuyệt đối không tin 100% những gì chủ đầu tư trình bày, hãy tự mình kiểm tra đảm bảo các thục tục, hồ sơ về pháp lý đầy đủ, được thành lập thành văn bản công chứng rõ ràng minh bạch.

Điểm cần lưu ý khi chọn mua đất thổ cư

Sổ đỏ là điểm đầu tiên được nhắc tới trong kinh nghiệm mua đất nền đầu tư khi chọn đất thổ cư. Bởi đây được coi là yếu tố quan trọng ngoài cơ sở hạ tầng và tiện ích đảm bảo khả năng mua bán và lợi nhuận về sau.

Thuận lợi nhất chỉ nên chọn mua đất đã có sổ đỏ đầy đủ rõ ràng, tuyệt đối không chọn những mảnh đất chưa được cấp phép hay sổ đỏ chung còn trong tranh chấp.

Kinh nghiệm mua đất nền đầu tư là quý khách phải nhận được bản photo công chứng để so sách diện tích thực tế, tránh chênh lệch thất thoát. Đồng thời trước khi tiến hành ký hợp đồng mua bán phải nghiên cứu đầy đủ các điều khoản, thỏa thuận …

Những chiến thuật sai lầm mà mô giới tung là kinh nghiệm mua đất nền đầu tư tốt

Ngoài những dự án đất nền tốt, thì trên thị trường vẫn còn khá nhiều những dự án được nhiều tư vấn viên hay mô giới mời chào đi cùng đó là chương trình hậu mãi hấp dẫn với mức giá hấp dẫn, đảm bảo sinh lợi nhuận khủng… Nhưng đứng trên góc độ của người có kinh nghiệm mua đất nền đầu tư lâu năm đây lại là cái bẫy đáng sợ, cần lưu ý tránh xa.

Dự án được tư vấn là rất đẹp về mọi mặt nhưng “đứng một mình”

Thị trường ngày một phát triển với hàng loạt tên tuổi các nhà đầu tư cạnh tranh theo đó là sự khan hiếm về quỹ đất cũng như giá cả đắt đỏ ở khu vực bên nội ô. Do vậy nhiều nhà đầu tư lựa chọn lấn dần về ngoại ô cùng giá thành thấp.

Để thu hút các nhà đầu tư, không thiếu những chiêu trò được tư vấn viên truyền tay, bản quy hoạch về cơ sở hạ tầng, hệ thống giao thông hay khu tiện ích ngoại khu được lên quy hoạch rõ ràng nhưng chỉ mãi nằm trên giấy vẽ.

Hay những vấn đề liên quan đến mức sống, dân trí, tình trạng rác thảo ô nhiễm, cấp thoát nước nằm ngoài tầm kiểm soát được chủ đầu tư bỏ qua.

Tất cả mang lại một dựa án đẹp được tô vẽ, với lời hứa chắc chắn: “Dựa án đẹp miễn bàn nhưng chỉ đứng một mình, nên càng dễ sinh lời”. Quý khách có thể nhìn thấy rõ thực trạng ở những dự án treo băng rôn yêu cầu chủ đầu tư hoàn thiện hay bồi thường vi phạm hợp đồng.

Mức độ canh tranh trong nội dự án càng cao càng sinh lời  

Không ít lời khuyên cho rằng đầu tư vào đất nền dự án có mức cạnh tranh nội bộ càng cao sẽ càng sinh lời. Thế nhưng với kinh nghiệm mua đất nền đầu tư thì đây lại là góc nhìn khác, bởi so sánh mức độ cạnh tranh là cần thiết nhưng là đối với các dự án xung quanh.

Còn trong tình huống nội độ cạnh tranh, đẩy mạnh giá vốn lợi nhuận trong thời gian ngắn, kéo theo đó là xu hướng chạy đua theo tâm lý đám đông.

Và rồi bong bóng giá vỡ, chủ đầu tư rút trọn vốn lẫn lãi, người thiệt vẫn là những nhà đầu tư cuối, non kinh nghiệm mua đất nền đầu tư, khi chưa thực sự đánh giá được chất lượng dự án lại ăn theo số đông.

Những dự án được đầu tư càng lớn thì lợi nhuận càng cao?

Kinh nghiệm mua đất nền đầu tư vẫn thấy những câu chuyện khi mà người người nhà nhà tăng tốc chạy đua xuống tiền đầu tư ăn theo những dự án lớn được nhắc đến liên tục trên các thông tin quảng cáo như dự án sân bay Long Thành (Đồng Nai), hay khu đô thị Đông Anh (Hà Nội)…

Điều này đẩy giá bất động sản nói chung và đất nền nói riêng “nhảy múa” không ngừng. Cũng từ đây kinh nghiệm mua đất nền đầu tư được thêm trang mới khi một phần lớn nhà đầu tư mặc định cứ chạy theo dự án lớn chắc chắc tỉ lệ lợi nhuận sẽ càng cào mà bỏ qua tất cả nguyên tắc cần thiết khi đầu tư.

Câu hỏi đặt ra cho những nhà đầu tư và cả chủ dự án theo những kinh nghiệm mua đất nền đầu tư được ghi nhận trong thời gian dài, thì liệu dự án sân bay, trung tâm thương mại sầm uất không nằm tại các thành phố lớn liệu có thực sự thu hút người thuê kinh doanh hay mong muốn xây dựng nhà và đảm bảo mức độ tăng giá trị của toàn dự án.

Liệu người mua có thực sự mong muốn lưu lại tại nơi mà chịu ảnh hưởng lớn về tiếng ồn, những e ngại về an toàn giao thông, ô nhiễm khi nhà đất gần các bến xe… trong khi đó quỹ đất tại các tỉnh đang trên đà phát triển là rất lớn

Như vậy ăn theo các dự án lớn có thực sự mang lại lợi nhuận?

Điều nhà đầu tư lưu ý khi chọn mua đất nền

Để đầu tư đúng, không chỉ cần nắm được những kinh nghiệm mua đất nền đầu tư, ghi nhớ nhằm tránh những lời đồn thổi về phương án đánh nhanh ăn đậm mà còn cần lưu ý những trường hợp sau:

Tránh các dự án ma hay đất sốt ảo

Dự án ma nằm ở trường hợp là những dự án mà giấy tờ pháp lý chỉ nằm trên lời nói, hoàn toàn không có thật, được chủ đầu tư, nhà mô giới dựng lên mục đích dụ dỗ khách hàng.

Kinh nghiệm mua đất nền đầu tư có nhận định chung về biểu hiện của cơn sốt đất ảo như: Xuất hiện tại khu vực ngoại thành, hay vùng ven, có sự cập nhật lớn về thông tin quy hoạch; Giá đất được nâng lên gấp 1,5 đến 2 lần trong thời gian ngắn; Phương thức đặt cọc ban đầu của khu vực này thường phức tạp; Xem xét kỹ trong từ khâu của thục tục thanh toán sẽ thấy những bất ổn tồn đọng.

Lời mô giới chỉ nên tin 50%

Thực tế cho thấy bên cạnh số ít nhà mô giới “có tâm” thật sự thì phần đông vẫn sử dụng các “chiêu trò” khá nhau với mục đích bán được hàng, nâng giá trị bản thân trong giới, hay tổ chức.

Do đó chọn mua, nhà đầu tư luôn phải xem xét từng khía cạnh theo các nguyên tắc được ghi nhận trong kinh nghiệm mua đất nền đầu tư một cách cẩn trọng. Tuyệt đối không được nghe theo lời người mô giới 100%.

Đặc biệt đối với những dự án đất nền có nhắc đến hệ thống đường, cầu, sông, kênh rạch thì cần phải đánh giá thận trọng bởi đây là điểm mang lại lợi nhuận về sau rất cao. Nhưng đây cũng là điểm mà nhà mô giới lợi dụng tâm lý khách để tung hỏa mù.

Không chạy theo xu hướng tâm lý đám đông

Đất nóng sốt luôn thu hút các nhà đầu tư, số lượng lớn người mua cùng ùa vào dẫn đến tình trạng làm giá thị trường.

Theo những phân tích từ kinh nghiệm mua đất nền đầu tư cho thấy, giá tăng cao theo sự kỳ vọng của nhà đầu tư và thị trường bất động sản. Nhưng nguyên nhân chính vẫn đến từ tâm lý đám đông, khi có quá nhiều người có cùng kỳ vọng tập trung vào một vị trí, tạo nên sự đầu tư” bầy đàn”.

Nhiều nhà đầu tư tìm đến các thị trường nóng này đầu tư ngắn hạn mà bỏ qua những điều cần được cân nhắc trong kinh nghiệm mua đất nền đầu tư, và chấp nhận rủi ro thị trường.

Theo chuyên gia trong ngành, với kinh nghiệm mua đất nền đầu tư dày dặn chia sẻ, những nhà đầu tư chạy theo phong trào, lướt sóng khi chưa thực sự có đủ thông tin, rất dễ thua lỗ hoặc tranh chấp.

Chọn mặt gửi vàng

Số đông các nhà đầu tư thua lỗ đều chạy theo các thông tin ảo, ham rẽ, kiếm lời nhanh chóng mà quên đi việc phải tìm hiều nhà chủ đầu tư được nhắc đến trong kinh nghiệm mua đất nền đầu tư.

Chủ đầu tư uy tính, rõ ràng minh bạch tất cả các thông số về quy hoạch, thiết kế, giấy tờ pháp lý cũng như năng lực về tài chính, mới được xem là lựa chọn đáng tin cậy.

Thận trọng kỹ lưỡng không bao giờ là thừa

Đây có thể coi như kim chỉ nang dành cho các nhà đầu tư ở bất kỳ lĩnh vực nào, thật vậy dù có kinh nghiệm mua đất nền đầu tư dày dặn nhưng chỉ cần một chút lơ là vẫn có thể rơi vào những tình huống xấu dẫn đến hụt hay mất sạch vốn.

Vì vậy chậm mà chắc, quý khách nên cẩn trọng, xem xét từng hạng mục nhất định từ vị trí, hạ tầng, tính pháp lý dự án, lô đất, năng lực chủ đầu tư đến giá thành và khả năng thanh khoản… trước khi ra quyết định đầu tư.

Không nên mua đất khi chưa có sổ đỏ hoặc chung giấy tờ sở hữu

Phần đông các lô đất chưa được cấp sổ đỏ hoặc chung sổ đều đang có những vướng mắc về pháp lý, tiềm ẩn rủi ro cao khi đầu tư. Do vậy mà kinh nghiệm mua đất nền đầu tư khuyên nhà đầu tư không nên bỏ tiền vào đây.

Mặt khác đối với đất sau khi được tách thửa cũng cần được đo đạc lại chính xác, tránh trường hợp diện tích không đủ như hợp đồng, gây khó khi làm sổ.

Hỏi và đáp về kinh nghiệm mua đất nền đầu tư

Lô đất như thế nào được xem là tốt ngoài vị trí đắc địa?

Theo kinh nghiệm mua đất nền đầu tư thì những lô đất nằm ngay các ngã tư hay được gọi là lô góc, thường có 2 mặt tiền, vị thế thoáng, có lợi khi cho thuê, kinh doanh. Khi bán lô đất cũng sẽ mang lại lợi nhuận rất cao.

Ngoài ra cũng nên tránh chọn những lô đất khó bán sau:

Lô đất tóp hậu: Là phần đất có mặt tiền rộng, nhưng càng về sau lại càng hẹp, có dạng hình thang. Theo quan niệm về phong thủy đây là đất tù túng, dễ tích khí xấu không mang lại phước lộc khó bán.

Số thứ tự lô xấu: 04, 07, 13, 23… theo quan niệm về tâm linh hay phong thủy thì đây đều là những con số xấu, mang đế xui xẻo.

Lô đất “đâm đường” đây chính là những lô đất nằm ở ngã ba, có đường chạy thẳng vào. Mang xác khí vào lô đất không tốt.

Lô đất phía trước nhà có nắp cống, tủ kỹ thuật (điện, nước), địa điểm này thường dễ phát sinh tai nạn, cũng như dễ bị ô nhiễm khi có lỗi về hệ thống cống nước bị nghẹt.

Đâu là điều kiện và thời điểm của từng cơ sở pháp lý mà người có kinh nghiệm mua đất nền đầu tư cần thận trọng

Theo kinh nghiệm mua đất nền đầu tư của những nhà kinh doanh đi trước thì để có thể theo dõi từ điều kiện và thời điểm của hồ sơ pháp lý dự án nói chung và khu đất nền có dự định đầu tư quý khách sẽ phải nắm được những yếu tố:

Kinh nghiệm mua đất nền đầu tư đối với thông tin chuyển nhượng đất nền

Trên thị trường hiện tại đã và đang xuất hiện nhiều doanh nghiệp vì lợi nhuận mà mua đất nông nghiệp, tiến hành xây dựng hạ tầng giao thông cơ bản, sau đó “phân lô bán nền”. Như vậy những lô đất này hoàn toàn chưa qua kiểm định nâng cấp chuyển mục đích sử dụng, do đó mà hoàn toàn không phải đất thổ cư.

Theo quy định hiện hành, có tổng 8 bước mà chủ đầu tư cần thông qua kể từ khi đấu thầu dự án; đến lên kế hoạch quy hoạch xây dựng; bồi thường và giải phóng mặt bằng; tiến hành kê khai nộp thuế; thiết kế và thẩm định kỹ thuật; xin giấy phép xây dựng; các cơ quan có thẩm quyền tiến hành nghiệp thu cơ bản và cuối cùng là chấp nhận chuyển nhượng sử dụng đất nền.

Theo từng bước sẽ có hồ sơ và giấy tờ pháp lý đi kèm rõ ràng, minh bạch. Từ đó chủ đầu tư mới thực sự có quyền chuyển nhượng mua bán đất nền trực thuộc diện tích dự án, cũng như phần đất được cấp sổ đỏ.

Kinh nghiệm mua đất nền đầu tư tại thời điểm huy động vốn của dự án

Khá nhiều doanh nghiệp giăng lưới nhà đầu tư bằng cách thông báo tiến hành gọi vốn ngay sau khi đấu thầu dự án thành công, điều này làm nhiều người với kinh nghiệm mua đất nền đầu tư còn non kém dễ dàng rơi vào cảnh trắng tay.

Theo điều luật hiện tại chủ đầu tư phải tiến hành xong giai đoạn thứ 6, nghĩa là đã thông qua được thẩm định về thiết kế và kỹ thuật, có biên bản về lộ giới dự án cũng như giấy phép xây dựng. Sau đó sẽ được Bộ xây dựng cấp phép gọi vốn.

Tại thời điểm này nhà đầu tư có thể đăng ký giữ chân hay đặt cọc, góp vốn theo phân lô từ chủ đầu tư. Tuy nhiên tại thời điểm này giấy tờ về mua bán hoàn toàn chưa được ký kết, thủ tục ràng buộc giữa hai bên sẽ là hợp đồng góp vốn.

Những nhà kinh doanh có kinh nghiệm mua đất nền đầu tư, hoặc người có vốn mạnh thường chọn thời điểm này để vào dự án, bởi lợi nhuận cao trong tương lai mà nó mang lại.

Kinh nghiệm mua đất nền đầu tư nhằm xác định khả năng bán đất trực thuộc dự án

Theo quy định hiện hành chủ đầu tư sẽ được quyền bán, với người có kinh nghiệm mua đất nền đầu tư nhưng lại muốn đảm bảo độ an toàn cao thì ngay sau khi chủ đầu tư đảm bảo đầy đủ các thủ tục sau sẽ bước vào mua đất nền:

Quyền sử dụng đất, hồ sơ cũng như thiết kế kỹ thuật đã được phê duyệt. Giấy phép xây dựng và nghiệp thu đối với cơ sở hạ tầng theo từng tiến độ dự án. Nếu phần đất nền trực thuộc các dự án căn hộ, trung tâm thương mai cao tầng thì đây sẽ là nghiệm thu phần móng.

Văn bản thông báo của chủ đầu tư đến các cấp quản lý nhà đất (bộ – sở Xây dựng) về lô đất đã đủ điều kiện cho thuê hay mua bán. Và dĩ nhiên phải thông báo phải nhận được sự đồng thuận của Bộ – Sở xây dựng.

Ngân hàng thương mại có uy tín và năng lực bảo trợ về tài chính cho chủ đầu tư dự án. Theo kinh nghiệm mua đất nền đầu tư thì đây cũng chính là ngân hàng hỗ trợ vay vốn đối với người mua đất. Do vậy quý khách hoàn toàn có thể kiểm tra năng lực của ngân hàng thông qua các báo cáo tài chính.

Giấy tờ khẳng định chủ đầu tư đã giải quyết các vấn đề về tranh chấp bất động sản cũng như thế chấp vay vốn trước đó.

Kết luận

Thị trường bất động sản nói chung và đất nền nói riêng dùng ở bất cứ giai đoạn nào vẫn là miếng mồi ngon đối với các nhà đầu tư. Thế nhưng kinh nghiệm thực tế lại cho thấy đã và đang có những sai lầm, dẫn đến tình huống không mong đợi.

Do vậy khi quyết định bước vào thị trường, quý khách cần chuẩn bị cho mình một tư thế vững cùng cái đầu lạnh để có thể cẩn thận xem xét tất cả các khía cạnh dựa trên 7 nguyên tắc về kinh nghiệm mua đất nền đầu tư từ nhadatkygui, cũng như cái lưu ý quan trọng. Đảm bảo mọi hợp đồng ký kết luôn là quyết định sáng suốt.

Bài viết cùng chủ đề:

Bố Trí Và Chọn Hướng Nhà Theo Phong Thủy Phù Hợp

Kinh nghiệm mua đất phân lô bán nền mới nhất